夏女士诉陈先生房屋租赁合同纠纷案

作者：谷林树律师

【案情简介】
2012年3月，陈先生和夏女士签订房屋租赁合同，其中约定，陈先生承租夏女士的房屋，用于开办KTV；本合同自夏女士向陈先生出示房产证原件后开始生效；本合同签订并生效后3日内，陈先生向夏女士预交一年的房租计人民币40万元。

合同签订后，陈先生经咨询，发现该房因位于住宅区内，不允许开办KTV，故此，迟迟未交房租。经多次交涉无果后，夏女士一纸诉状将陈先生告上法庭，要求陈先生交清已到期的房租并赔偿损失。

【审判结果】
一审法院查明：陈先生和夏女士签订房屋租赁合同后，夏女士出租房屋的房产证，一直在其前夫手中。因前夫故意不交出该证，而导致夏女士无法向陈先生出示该证；合同签订当天，夏女士将房门钥匙交给了陈先生，陈先生于次日开始进入并使用承租房，于是，作出判决：陈先生向夏女士支付到期租金并赔偿损失。陈先生不服上诉，二审法院维持原判，驳回上诉。

【律师点评】
本案双方争议的焦点是：陈先生和夏女士签订的房屋租赁合同，是否已生效。
陈先生坚持认为，该合同属于附生效条件合同，生效条件是夏女士出示房产证，因夏女士至今未出示房产证，故该合同尚未生效。但法院并不支持该抗辩意见，并判决陈先生应实际履行缴纳租金等约定义务。
本律师认为，法院的判决是正确的，这是因为：首先，合同所附生效条件，必须同时满足以下要求：1.该条件必须是将来有可能发生、也有可能不发生、签订合同时处于不确定状态的事实；2.该条件不应当是一方应负的法定义务，而是在法定义务外双方议定的某种条件；3.该条件必须合法，并且不得与合同主要内容相矛盾。其次，陈先生和夏女士约定的合同生效条件为夏女士出示出租房的房产证原件，该条件并不是将来可能发生也有可能不发生的事实，而是作为房屋出租方的夏女士应履行的一项法定义务。故此，该条件不能作为合同生效条件。陈先生以夏女士未出示房产证为由，主张合同生效条件未成就，并进而提出合同未生效的抗辩意见，于法无据。第三，陈先生在合同签订后的次日，就开始搬入并实际使用该房，至今房租分文未付。其提出合同未生效的抗辩理由，其目的是为了逃避缴纳房租的义务和责任，带有明显的恶意，如果该抗辩得到支持，那么，无疑会损害出租人夏女士的合法权益，也不利于维护正当合同交易的秩序和稳定性，助长恶意侵害合法出租人利益的不法行为。 法院作出的判决，与本律师的观点完全一致。